I vizi delle delibere condominiali
Le delibere condominiali possono essere nulle, annullabili o inesistenti.
Delibere condominiali nulle
Sono nulle delibere condominiali prive dei requisiti essenziali o affette da vizi relativi alla regolarità della costituzione dell’assemblea o della formazione della volontà della prescritta maggioranza ovvero assunte con riguardo a oggetto impossibile o illecito o esorbitante dai limiti delle attribuzioni dell’assemblea o concernenti innovazioni lesive dei diritti di ciascun condomino sulle cose comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno di essi; delibere affette da vizi relativi all’impossibilità giuridica o all’illiceità dell’oggetto.
Delibere condominiali annullabili
Si dicono annullabili: delibere condominiali affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, nonché quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto ovvero quelle affette da eccesso di potere perché al di fuori del campo riservato all’amministrazione.
Delibere condominiali inesistenti
Inesistenti invece sono quelle delibere colpite da un vizio di invalidità talmente grave da ritenersi insanabile anche con il decorso del tempo.
Esempi di delibere viziate
Sono da ritenersi nulle le delibere:
- prive degli elementi essenziali (es: indicazione del nominativo dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi);
- che a maggioranza modificano le tabelle millesimali in difetto dei presupposti di cui all’art. 69 disp. att. c.c.;
- che a maggioranza fissano criteri di riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento (Cass. 23/12/2011, n. 28681, in Immobili e proprietà, 2012, 3; Cass. 28/08/2015, n. 17268, in D&G, 2015, 31 agosto);
- che a maggioranza comprimono i diritti esclusivi dei condomini oppure sottraggono un bene condominiale all’uso collettivo;
- che a mera maggioranza, dispongono la costituzione di una servitù sulle parti comuni;
- che, a maggioranza, stabilisca l’applicazione degli interessi bancari per il ritardo nel pagamento delle quote condominiali (Cass.18/05/2011, n. 10929, in Giust. civ., 2011, 10, I, p. 2298);
Sono da ritenersi annullabili le delibere:
- con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quale può essere la mancata o irregolare comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea (Cass., SS.UU., 07/03/2005, n. 4806, in Mass. Giust. civ., 2005, 3);
- adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento;
- adottate con un ordine del giorno incompleto;
- assunte con il voto di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento;
- il cui verbale non risulta sottoscritto dal presidente dell’assemblea;
- affette da un errore nella ripartizione delle spese (Cass. 23/12/2011, n. 28681, in Immobili e proprietà, 2012, 3, 192) relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese, in mancanza di tabelle millesimali, sulla base di un criterio provvisorio (Cass. 23/01/2014, n. 1439, in D&G, 2014, 24 gennaio).
Sono da ritenersi inesistenti le delibere:
- assunte dai condomini al di fuori della sede dell’assemblea con una semplice consultazione verbale;
- assunte mediante uno scritto fatto firmare dai partecipanti al condominio (Cass. 28/10/1982, n. 5646, in Mass. Giust. civ., 1982, 9).
I vizi delle assemblee
I vizi si individuano nella sostanza e nella forma, sussistendo i primi quando la delibera deroga a norme imperative o invade l’autonomia privata oppure esorbita dai poteri attribuiti all’assemblea dall’art. 1135 c.c. e rinvenendosi invece i secondi quando l’assemblea viola norme di comportamento (Cass. 05/01/2000, n. 31, in Riv. giur. edil., 2000, I, p. 558). Vizi afferenti l’oggetto, come tali lesivi degli interessi relativi all’attribuzione, e vizi attinenti alla formazione degli atti, eventualmente solo lesivi degli interessi individuali dei partecipanti.
La nullità deriva della impossibilità dell’oggetto o perché la materia non rientra nei poteri del collegio (difetto di poteri) oppure dipende dall’illiceità dell’oggetto in conseguenza della violazione delle norme inderogabili richiamate dall’art. 1138, ultimo comma, o dalla lesione dei diritti assegnati ai singoli condomini dalla legge, dagli atti di acquisto o dalle convenzioni sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. La figura meno grave dell’annullabilità comprende invece una categoria più ampia colpita da un vizio che si configura in una difformità rispetto alle disposizioni di legge o del regolamento concernenti il funzionamento dell’assemblea. La distinzione tra nullità e annullabilità ha conseguenze sia sostanziali che procedurali.
Come impugnare una delibera
Una delibera nulla può essere impugnata da chiunque vi abbia interesse, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole; il termine di impugnazione è inesistente: la delibera può essere impugnata in ogni momento. Una delibera nulla non può essere sanata, tantomeno convalidata, ma solo sostituita da una valida. Una delibera annullabile invece può essere impugnata da chi non ha partecipato all’assemblea oppure da colui che pur presenziandovi ha espresso il proprio dissenso o si astenuto dalla votazione; in ogni caso il termine è individuato entro 30 giorni dalla delibera stessa. Essa può essere sanata con una delibera successiva.
Eccesso di potere
Il vizio di eccesso di potere porta ad una delibera annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. quando la stessa persegue finalità non coerenti con gli interessi della collettività ovvero nell’intento di privilegiare gli interessi di alcuni soltanto dei partecipanti al condominio. Si rinvengono gli estremi della nullità qualora invece la delibera vada a statuire su materie che non rientrano nella competenza dell’assemblea o in violazione dei diritti individuali dei condomini: più che di eccesso di potere si deve parlare infatti, in questo caso, di straripamento di potere.
