L’art. 1138 c.c. dispone che negli edifici con più di dieci condomini (e non di unità immobiliari) deve essere formato un regolamento che contenga le norme per disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Anche ai complessi condominiali formati da meno di dieci condomini è naturalmente riconosciuta la possibilità di dotarsi di un regolamento condominiale, essendo comunque lasciata ampia facoltà ai partecipanti di stabilire le regole destinate a disciplinare il loro vivere in condominio, nel rispetto comunque delle più ampie regole generali dettate dalla legge.
Può essere considerato la legge interna del condominio, quindi legge speciale rispetto a quella generale contenuta nel codice civile. Il regolamento non può liberamente derogare alle disposizioni imperative dettate dalla legge. È da escludersi anche la modificazione o la soppressione delle norme del codice civile che concernono l’impossibilita del singolo condomino di sottrarsi al pagamento delle spese condominiali, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina e la revoca dell’amministratore, la sua rappresentanza e la sua legittimazione processuale, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, nonché i requisiti di validità e di efficacia delle assemblee e l’impugnazione delle relative deliberazioni.
Regolamento convenzionale
Il regolamento predisposto dall’unico originario proprietario dell’intero edificio o dal costruttore si definisce convenzionale o contrattuale in quanto, essendo specificamente richiamato nei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari, è accettato da tutti i condomini. È il cosiddetto “regolamento esterno” proprio perché la sua formazione avviene ad opera di un terzo, appunto l’originario unico proprietario dell’intero edificio o il costruttore.
Anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita, esso diviene comunque parte integrante del medesimo purché venga espressamente richiamato e approvato di modo che le sue clausole rientrano comunque nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto e vincolano gli acquirenti anche indipendentemente dalla trascrizione.
Regolamento assembleare
La legge riserva all’autonoma volontà dei condomini l’approvazione del regolamento di condominio: costoro dunque possono provvedere alla formazione dello stesso con apposita delibera da parte dell’assemblea. L’art. 1138 c.c. al comma 3 dispone che il regolamento deve essere approvato con le maggioranze previste dal comma 2 del precedente art. 1136 c.c., vale a dire con il voto favorevole espresso dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno dalla metà del valore dell’edificio (la cosiddetta “doppia maggioranza“).
La più importante differenza tra i due tipi di regolamento sta proprio nelle modalità con cui l’uno e l’altro possono essere modificati.
- Regolamento assembleare: stessa maggioranza richiesta per la sua approvazione, cioè la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (artt. 1138 e 1136 comma 2, c.c.).
- Regolamento convenzionale: unanimità dei consensi se la modifica inerisca a clausole contrattuali e se la modifica sia chiesta in via giudiziale con la partecipazione al giudizio di tutti i condomini
Trascrizione del regolamento
Il regolamento di condominio, quando contiene disposizioni che incidono sui diritti reali dei singoli condomini, quali per esempio la proprietà, l’usufrutto e la servitù, deve essere approvato da tutti i condomini ed ha il valore di un contratto. Per potere avere valore anche nei confronti di coloro che successivamente acquistano dagli iniziali condomini le singole unità immobiliari deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.
La visura dei Pubblici Registri Immobiliari (presso la Conservatoria) consente di prendere conoscenza della condizione giuridica dell’immobile, in tal modo è possibile sapere, usando la normale diligenza, se sull’unità immobiliare che si intende acquistare ci siano o meno particolari vincoli che impediscono di destinarla ad un particolare uso.
Violazione del regolamento
Il regolamento di condominio deve essere rispettato da tutti coloro che, condomini o inquilini, occupano una unità immobiliare sita nell’edificio condominiale. L’amministratore, indipendentemente da una autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea, è tenuto per legge a curare l’osservanza del regolamento da parte dei partecipanti al condominio, ad attivarsi quindi per fare cessare gli abusi e le violazioni al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità e all’abitabilità dell’edificio. Fermo pertanto il suo potere di agire giudizialmente nei confronti del condomino disobbediente, gli è pure data facoltà di irrogare sanzioni pecuniarie a quelli che si rendono responsabili di tali violazioni, a condizione però che il regolamento lo preveda espressamente.
Nel regolamento può essere inserita anche una clausola penale con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nel pagamento delle quote di spesa dovute, il condomino è tenuto a versare un maggiore importo a titolo di mora (art. 1382 c.c.). Perché una simile clausola sia valida occorre comunque che essa sia inserita in un regolamento di carattere contrattuale, cioè sia stato accettato da tutti i condomini mediante espresso richiamo nei singoli atti di acquisto e sia stato trascritto. Tuttavia, la disposizione di legge rientra tra quelle derogabili dalle parti, che ben possono quindi prevedere, in un regolamento di natura contrattuale, sanzioni diverse sia per qualità che per quantità.
