La Valutazione del Prezzo di un Immobile

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Annunci Immobiliari

Passaparola tra conoscenti, cartelli sui portoni, volantini, affissioni, annunci su giornali cartacei e via web. Se a tutto questo aggiungiamo che l’offerta di case in vendita (e in locazione) è divenuta più abbondante, oggi per chi voglia informarsi c’è solo l’imbarazzo della scelta. Certamente la strada più comoda per iniziare è certamente il web; a tal proposito, ecco una lista di alcuni portali utili:

Alcune precauzioni importanti quando si incomincia ad acquisire informazioni:

  • se possibile, verificare da quanto tempo l’annuncio è presente. Se c’è da oltre 6 mesi i casi sono due. O il gestore della pubblicazione non ha aggiornato il database, o la casa in questione ha un prezzo fuori mercato o presenta qualche altro problema;
  • dare la preferenza a pubblicazioni che prevedano un costo significativo per gli annunci dei professionisti: così è più ragionevole pensare che l’agenzia crede in quello che sta proponendo;
  • diffidare sempre delle proposte in cui il venditore si dichiara privato proprietario se poi si scopre che si tratta di un’agenzia – ovvero un mediatore poco serio – da cui è meglio rifuggire;
  • a maggior ragione evitare i cosiddetti mediatori che una volta contattati chiedono soldi per far visitare un appartamento.

Criterio Comparativo e Reddituale

Il prezzo degli immobili residenziali è di norma determinato dal cosiddetto criterio comparativo: la quotazione al metro quadrato si rapporta al prezzo ottenuto negli ultimi mesi per appartamenti di caratteristiche analoghe (per approfondire la procedura di valutazione, si veda ad esempio questo articolo).

A questa regola sfuggono solo due categorie si case, quelle molto piccole, adatte all’investimento per ottenerne un canone di locazione in una zona dove c’è una forte domanda di questo tipo (per esempio vicino all’università) o, parzialmente, le case di nuova costruzione. Per gli immobili da locare si può applicare, come di solito si fa per uffici e negozi, il criterio reddituale: si valuta quanto si può ricavare dall’affitto e sulla base di questo si determina il prezzo. Ad esempio se una casa può rendere 9.000€ lordi all’anno, si può acquistare ragionevolmente tra i 180.000€ e i 200.000€ e non di più, con un rendimento cioè tra il 4,5% e il 5% lordo. Tenendo conto dei costi legati all’acquisto, dell’incidenza fiscale e delle spese da affrontare quando la casa è vuota, e mettendo nel conto il rischio di incappare in un inquilino inadempiente (vedi per esempio la pagina dei servizi dell’avvocato per sfratti), per una prestazione lorda inferiore non ne vale la pena.

Per le case in cantiere al prezzo di listino si può arrivare adoperando la stessa metodologia che si applica ai beni industriali e cioè sommando: 

  • materia prima (prezzo pagato per l’acquisizione dell’area o suo valore attuale);
  • realizzazione (edificazione, oneri di concessione, oneri finanziari);
  • commercializzazione (costi per vendita esterna o interna);
  • margine.

I Borsini

Per farsi un’idea se il prezzo di una casa cui ci si sta interessando è quello “di mercato” è quindi necessario sapere due cose: 

  • qual è la richiesta di chi sta vendendo case analoghe per dimensioni, tipologia di stabile, e, soprattutto, zona?
  • qual è il prezzo a cui case analoghe sono state effettivamente vendute negli ultimi mesi?

Alla prima domanda non è particolarmente difficile trovare una risposta; si esaminano gli annunci di case presenti in zone limitrofe. Alla seconda questione trovare una risposta è invece molto meno agevole. 

Uno strumento utile da usare con cautela sono i listini redatti dalle agenzie immobiliari, dalle loro associazioni di categoria e, dove presenti, dalle borse immobiliari, emanazione delle Camere di commercio. I dati sono anche riportati sui giornali, “Corriere Economia” ad esempio li riporta con una certa frequenza. Una alternativa sono i borsini, ovvero stime fatte da professionisti sulla base della loro esperienza e sulla base delle compravendite effettuate. Essi vanno presi come un’indicazione utile soprattutto per fotografare la tendenza del mercato in un certo periodo. Bisogna però sempre tenere presente che ogni casa è una storia a sé e quindi il valore intrinseco di un immobile potrebbe scostarsi anche significativamente dal valore medio indicato da un listino, per quanto redatto con metodologia rigorosa. 

Listini Ufficiali

Esiste anche un listino ufficiale: è quello disponibile sul sito web dell’Agenzia delle Entrate. È uno strumento destinato a diventare sempre più importante soprattutto in chiave di riforma del catasto e che migliora a ogni aggiornamento, ma oggi non convince ancora del tutto. Il listino presenta le quotazioni di tutti i comuni italiani ed è realizzato miscelando le analisi dei network immobiliari con i dati registrati nei rogiti, ma questo, paradossalmente, è un elemento di debolezza – per un paio di ottime ragioni: 

  • certo non tutti dichiarano sempre tutto;
  • gli atti notarili non danno conto dello stato di manutenzione dell’immobile. 

Riguardo all’ultimo punto, per fare un esempio, una zona come il centro storico di Bologna presenza edifici magnificamente ristrutturati accanto a case che sono ancora nello stato originario o poco meglio. Se, come capita, spesso le unità immobiliari hanno classificazione catastale analoga, un prezzo medio servirà a ben poco sia per comprare la casa rifatta sia quella fatiscente. 

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Prima di acquistare L’acquisto di una casa è uno dei momenti più importanti della vita. Tale acquisto può avvenire sia prendendo contatto diretto con il precedente proprietario o con il costruttore, oppure rivolgendosi a una o più agenzie immobiliari.  È opportuno affidarsi a un professionista per l’acquisto della casa, sia essa un appartamento, una villetta…

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Acquistare e possedere la casa

Prima di acquistare

L’acquisto di una casa è uno dei momenti più importanti della vita. Tale acquisto può avvenire sia prendendo contatto diretto con il precedente proprietario o con il costruttore, oppure rivolgendosi a una o più agenzie immobiliari. 

È opportuno affidarsi a un professionista per l’acquisto della casa, sia essa un appartamento, una villetta o altro tipo di costruzione e ancor di più se l’acquisto avviene sulla carta, cioè se l’immobile dev’essere ancora costruito. 

Acquisto per costruzione

Vediamo nel dettaglio le cose a cui è importante fare attenzione. Nel caso si debba acquistare su un terreno per costruire una casa è necessario accertarsi che: 

  • il venditore del terreno non rischi il fallimento (meglio se è un privato e non una società);
  • il terreno che si acquista sia già urbanizzato con relativo nulla osta e licenza di costruzione rilasciato dal comune di appartenenza;
  • le relative spese di urbanizzazione primarie e secondarie risultino pagate così come vi siano le autorizzazione per allacciamenti, fogna, acqua potabile, corrente elettrica;
  • il terreno non sia gravato da servitù di nessun genere, né da pegni, ipoteche o altri atti pregiudizievoli. 

Per poter accertare la regolarità di tutto questo è opportuno incaricare un notaio e farsi assistere fa un professionista (ingegnere, avvocato) per evitare in seguito problemi ben più onerosi di quelli derivanti dal costo del loro onorario. 

L’assistenza di un ingegnere e di un avvocato è consigliabile anche prima di acquistare un terreno idoneo alla costruzione di una casa, perché i vincoli possono essere numerosi: potrebbe infatti trattarsi di terreno non edificabile, di terreno inquinato o non urbanizzato; potrebbe essere situato in zona alluvionale, vincolata a verde pubblico, altamente sismico ecc. 

Acquisto di un appartamento

Se si acquista un appartamento già esistente invece è necessario:

  • effettuare, tramite notaio, i controlli necessari sulla proprietà, che deve essere libera da gravami pregiudizievoli, e sui requisiti dell’immobile stesso. Per esempio, molti appartamenti sono stati costruiti secondo le leggi e disposizioni dell’edilizia convenzionata (sovvenzionata, agevolata) e presentano dei vincoli quali l’inalienabilità (divieto di vendere) per un certo periodo;
  • verificare, sempre tramite notaio che dovrà rilasciare relativa dichiarazione, l’inesistenza di mancati versamenti di imposte sui redditi immobiliari;
  • contattare l’amministratore condominiale per conoscere i particolari riguardanti le spese e altre notizie necessarie per subentrare al venditore (per esempio, verificare che le spese condominiali risultino regolarmente pagate);
  • conoscere vincoli e delibere assembleari riguardanti controversie legali in corso;
  • farsi rilasciare una copia del regolamento condominiale;
  • controllare vizi appartenenti all’immobile (crepe, rotture di serramenti, copertura del tetto e sua impermeabilizzazione, impianti idraulici, elettrici, antenna televisiva, citofono, telecamere, porte e portoni con relative scale).

Se si compra un appartamento in costruzione è obbligatoria la copertura di polizza assicurativa a carico del venditore. Se l’acquisto dell’appartamento o del terreno avviene tramite agenzia, occorre sempre concordare prima il costo della provvigione. 

Si consiglia sempre di non versare acconti se non depositando l’importo presso un notaio e condizionando il versamento all’adempimento di quanto pattuito (affare concluso per effetto dell’intervento dell’agenzia). È buona regola inoltre far visionare, prima della firma, ogni scrittura contenente un incarico di acquisto o di vendita a un avvocato di fiducia.

Acquisto tramite cooperative edilizie

In caso di acquisti tramite cooperative edilizie e assegnazione di appartamento con relativi vantaggi fiscali ed economici e relativi mutui agevolati, sussiste il rischio che la cooperativa fallisca. Per evitare questa spiacevole situazione:

  • è opportuno sottoscrivere l’impegno di acquisto solo dietro rilascio di polizza assicurativa, secondo la legge 122/2005, che vale anche per tutti coloro che acquistano appartamenti in costruzione. Con tale copertura assicurativa viene garantita la restituzione di tutti gli acconti versati in caso di inadempienza;
  • per le unità immobiliari in costruzione è importante che vi sia un capitolato descrittivo di ogni particolare, allacciamenti compresi;
  • deve essere inoltre indicato il tasso (fisso o variabile) applicato all’eventuale mutuo contrattuale.

Una nota particolare anche per la multiproprietà (ovvero la comproprietà di un immobile che viene goduto in periodi dell’anno diversi e prestabiliti): nel rogito va indicato innanzitutto il periodo esatto di godimento della proprietà e i millesimi relativi per le spese condominiali e relativo regolamento. 

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Le Convivenze di Fatto

avvocato per coppie di fatto

Le Convivenze di Fatto

La legge 76/2016, art. 1, comma 36, dichiara che i “conviventi di fatto” devono essere due persone maggiorenni omossesuali o eterossesuali unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza materiale e morale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione da matrimonio o da unione civile. 

Ai conviventi è riconosciuta la possibilità di visitare e assistere il partner ricoverato in ospedale, e di ricevere informazioni personali alla stessa stregua dei familiari, così come di visitarlo se recluso in carcere. È riconosciuto anche il diritto di subentrare nell’affitto e nella locazione. Merita particolare attenzione il comma 46 che introduce nel Codice Civile l’art. 230-ter:

“Al convivente di fatto che presti stabilmente la propria opera all’interno dell’impresa dell’altro convivente, spetta una partecipazione agli utili dell’impresa famigliare ed ai beni acquistati con essi, nonché agli incrementi dell’azienda, anche in ordine all’avviamento, commisurata al lavoro prestato. Il diritto di partecipazione non spetta qualora tra i conviventi esista un rapporto di società o di lavoro subordinato”. 

Il convivente di fatto può essere nominato tutore, curatore o amministratore di sostegno, qualora l’altra parte sia dichiarata interdetta o inabilitata o ricorrano i presupposti per l’amministrazione di sostegno (comma 48). 

In caso di morte di uno dei conviventi per fatto illecito di un terzo, il risarcimento spetta al convivente superstite con gli stessi criteri validi per il risarcimento del danno al coniuge superstite (comma 49). 

I conviventi inoltre, secondo il comma 50, possono disciplinare i rapporti patrimoniali relativi alla loro vita in comune con la sottoscrizione di un contratto di convivenza. Il contratto deve essere fatto in forma scritta, a pena di nullità, con atto pubblico o con firma autenticata da un notaio o da un avvocato (comma 51). Tale atto deve essere trasmesso al comune di residenza entro 10 giorni per l’iscrizione all’anagrafe e può contenere: 

  • l’indicazione della residenza dei contraenti
  • le contribuzioni economiche delle parti
  • il regime patrimoniale della comunione dei beni

Il contratto di convivenza può essere sempre modificato, solo con forma scritta indicata nel comma 54 e non può essere sottoposto né a termine né a condizione (comma 56). 

Il contratto che contiene tutte queste pattuizioni è nullo e può essere impugnato da chiunque vi abbia interesse se uno dei due contraenti: 

  • ha un vincolo di matrimonio, di unione civile o un altro contratto di convivenza ancora validi;
  • non è maggiorenne;
  • ha rapporti di parentela o affinità con l’altro convivente;
  • è interdetto giudizialmente;
  • è stato condannato per omicidio (anche tentato) del coniuge o parte dell’unione civile dell’altro convivente.

La sospensione di tutti gli effetti del contratto di convivenza viene dichiarata quando una delle coppie dei contraenti è sottoposta ad un processo di interdizione o ad una misura cautelare.

È invece prevista la risoluzione del contratto di convivenza (comma 59):

  • per accordo delle parti;
  • per recesso unilaterale;
  • per matrimonio o unione civile tra conviventi;
  • per morte di uno dei due

Di grande importanza per questo istituto è quanto previsto dal comma 63 che, aggiungendo alla legge 218/1995 l’art 30-bis, stabilisce che ai contratti di convivenza si applica la legge nazionale comune dei contraenti mentre ai contraenti di diversa cittadinanza si applica la legge del luogo in cui la coppia convive prevalentemente.

Il comma 65 indica quali sono i diritti del convivente quando viene a cessare il contratto. Il giudice, su istanza della parte, stabilisce a favore del convivente eventuali alimenti.

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La Comunione dei Beni

La Comunione dei Beni

Secondo l’art. 159 c.c., nel caso in cui i coniugi (o le parti dell’unione civile) non prevedano nulla in merito alla disciplina dei loro rapporti patrimoniali, questi ultimi saranno regolati secondo il regime della comunione legale, disciplinata dagli art. 177-209 c.c. Tale regime attribuisce ai due la proprietà di comunione dei beni acquistati durante il matrimonio. Il regime di comunione legale infatti, può essere definitivo come la contitolarità in capo ai coniugi dei diritti di proprietà relativi a determinati beni (per precisare, quelli acquistati da uno o dall’altro o da entrambi in data successiva a quella del matrimonio).

Caratteristica particolare della comunione legale (che la distingue dalla comunione ordinaria disciplinata dagli art. 1100 e seguenti) è il fatto che nessuno dei coniugi può autonomamente porre fine alla comunione. La legge prevede regole precise che stabiliscono quali sono i beni che fanno parte della comunione, i diritti e i poteri dei coniugi nella gestione di tali beni e la responsabilità per i debiti.

Un errore in cui è possibile incorrere consiste nel ritenere che con il matrimonio tutti i beni dei due coniugi (quindi anche quelli di proprietà di ciascuno prima del matrimonio) ricadano automaticamente nella comunione. Ciò non è corretto, in quanto rientrano nella comunione legale solo i beni acquistati o prodotti durante il matrimonio, restando invece esclusi i beni personali, ossia quelli posseduti in precedenza da ciascuno dei coniugi e gli altri specificatamente qualificati come personali dalla legge. Vediamo nello specifico quali sono i beni soggetti alla comunione.

I Beni in Comunione

Sono quelli appartenenti egualmente a entrambi i coniugi. È necessario distinguere tra:

  • beni che cadono immediatamente in comunione (cosiddetta comunione immediata), ossia:
    • gli acquisti fatti durante il matrimonio sia congiuntamente che separatamente;
    • le aziende costituite dopo il matrimonio e gestite da entrambi;
    • gli utili e gli incrementi dell’azienda di proprietà di uno solo dei due prima del matrimonio, ma che sia gestita a entrambi dopo il matrimonio
  • beni personali, cioè di proprietà di un solo coniuge, ma che diventano automaticamente di proprietà comune nel momento in cui la comunione si scioglie (es. in caso di morte di un coniuge o divorzio). Tali beni fanno parte della cosiddetta comunione de residuo, ossia comunione di ciò che resta. Si tratta in particolare :
    • dei frutti dei beni personali di ciascun coniuge,
    • dei proventi dell’attività separata di ciascuno,
    • degli incrementi dell’azienda costituita prima del matrimonio e gestita da un solo coniuge dopo il matrimonio.

I Beni Personali

I beni personali sono quelli che, nonostante il matrimonio e anche se acquistati successivamente, restano di esclusiva proprietà di ciascun coniuge. Sono quelli elencati dall’art. 179 c.c.: 

  1. i beni di cui ciascun coniuge era proprietario prima del matrimonio, o, comunque, che fino a quel momento facevano parte del suo patrimonio;
  2. i beni ricevuti in donazione, o per successione (salvo che l’atto di donazione o successione preveda espressamente che tali beni siano attribuiti alla comunione),
  3. i beni di uso strettamente personale e i loro accessori,
  4. i beni che servono per lo svolgimento dell’attività professionale,
  5. i beni acquistati con il denaro ottenuto dalla vendita di un bene personale; 
  6. i beni ottenuti quale risarcimento di un danno subito o a titolo di pensione per invalidità;
  7. le aziende costituite prima del matrimonio.

Una regola particolare è prevista per l’acquisto di un bene immobile o di un bene mobile registrato (come una nave o un’automobile); la legge infatti consente che siano esclusi dalla comunione per i motivi di cui ai punti 3,4 e 5, ma solo se l’esclusione risulti dall’atto di acquisto e inoltre se l’altro coniuge abbia preso parte all’atto stesso (insomma, tutto deve essere svolto in modo trasparente). 

Gestione dei Beni in Comunione

A chi spetta la gestione dei beni della comunione? In ossequio al principio di uguaglianza tra coniugi, la legge attribuisce il potere di amministrazione a entrambi i coniugi (o ad entrambe le parti dell’unione civile), anche disgiuntamente (art. 180 c.c.). È però necessario distinguere tra: 

  • atti di ordinaria amministrazione, che possono essere compiuti da ciascun coniuge singolarmente, senza che la legge richieda la partecipazione o il consenso dell’altro. Con riferimento a tali atti, è riconosciuta a ciascuna delle parti anche la rappresentanza processuale, ossia la possibilità di compiere disgiuntamente atti processuali (per esempio, citare in giudizio il venditore di un bene della comunione difettoso per chiedere la restituzione del prezzo);
  • atti di straordinaria amministrazione, cui devono aggiungersi la stipulazione di contratti per l’acquisto o la cessione di diritti personali di godimento (es. contratto di locazione) non ché i relativi atti processuali. Tali atti devono necessariamente essere compiuti congiuntamente, poiché subordinati al consenso si entrambi. 

È necessario, al riguardo, verificare quali siano le sorti di un atto di straordinaria amministrazione compiuto da un solo coniuge senza il preventivo consenso dell’altro. In tale ipotesi, secondo l’art. 184 c.c., l’altro coniuge può dare il proprio consenso (espressamente o implicitamente) dopo il compimento dell’atto. L’altro coniuge può non dare il proprio assenso: se l’atto compiuto riguarda un bene immobile o un bene mobile registrato, l’atto risulta invalido; se invece si tratta di un atto mobile, l’atto è valido anche senza il consenso dell’altro coniuge.

La legge prevede alcuni casi in cui l’amministrazione dei beni è affidata a uno solo dei coniugi. Ciò avviene nel caso in cui uno dei due si trovi nell’impossibilità materiale di provvedere all’amministrazione dei beni della comunione perché lontano (es. all’estero) o a causa di un altro impedimento.  

Pagamenti nella Comunione

Nella comunione legale ciascuno dei coniugi è titolare esclusivo di un proprio patrimonio (beni personali) e contitolare, insieme all’altro, dei beni della comunione. Ciò detto, chi pagherà le spese eseguite per l’acquisto di un mobile? Come si può stabilire se un coniuge deve prelevare il denaro necessario a pagare i debiti dal proprio patrimonio personale o da quello della comunione? E se i soldi dell’uno o dell’altro non bastano? Sono domande ricorrente alle quali è possibile rispondere verificando innanzitutto se la spesa viene eseguita per soddisfare le esigenze della famiglia oppure per interessi personali del singolo o, in generale, per interessi estranei alla famiglia. Secondo l’art. 189 c.c: 

  • per i debiti contratti al fine di soddisfare interessi della famiglia, risponderanno, in primo luogo, i beni della comunione e, se questi risultassero insufficienti, i patrimoni personali dei coniugi nel limite della metà del debito; 
  • per i debiti contratti da uno dei due per soddisfare interessi estranei alla famiglia dovrà rispondere, in primo luogo, il coniuge che ha contratto il debito con il proprio patrimonio personale e, se insufficiente, il creditore potrà rivalersi sui beni della comunione nel limite del valore al massimo fino al 50% del valore di ogni bene comune. Il coniuge debitore sarà però tenuto a rimborsare alla comunione la quota del patrimonio comune corrisposta al debitore personale. L’unica eccezione è prevista nel caso in cui, trattandosi di un atto di straordinaria amministrazione, il coniuge dimostri che esso sia stato vantaggioso per la comunione o, comunque, per il soddisfacimento di una necessità familiare.

Scioglimento della Comunione

Nessuno dei due coniugi può decidere singolarmente e autonomamente di porre fine alla comunione legale. Infatti, lo scioglimento della comunione legale può avvenire solo nei casi indicati dagli art. 191 e 193 c.c.: 

  • circostanze incompatibili con il proseguimento della comunione (es. la morte o assenza di iuno dei due, separazione personale o divorzio, fallimento di uno dei due;
  • accordo tra le parti: la comunione può essere sciolta nel caso in cui i coniugi decidano congiuntamente di abbandonare il regime di comunione legale e di adottarne un altro. 

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I Rapporti Patrimoniali tra Coniugi

avvocato per la gestione dei rapporti patrimoniali tra coniugi

Regimi Patrimoniali

In aggiunta alla disciplina che determina i rapporti personali tra marito e moglie, la legge prevede una specifica regolamentazione in materia di rapporti patrimoniali tra coniugi (o parti dell’unione civile), stabilendo i rispettivi diritti e i poteri di gestione con riferimento ai beni economici della famiglia. In particolare, i rapporti patrimoniali tra i due possono essere regolati, a scelta degli stessi, secondo uno dei seguenti tre regimi patrimoniali previsti dalla legge:

  • il regime di comunione legale (art. 159 c.c.), applicabile automaticamente laddove i coniugi non decidano diversamente. La comunione legale può essere definitiva come una contitolarità dei coniugi dei diritti relativi a determinate categorie di beni, contitolarità limitata perché il singolo coniuge non può sciogliere unilateralmente la comunione, né può disporre liberamente dei beni che ne fanno parte, nemmeno limitatamente alla propria quota. in tale regime ciascuno dei due è:
    • titolare esclusivo di un proprio patrimonio (costituito dai beni personali);
    • contitolare, insieme all’altro coniuge, dei beni della comunione (beni comuni);
  • il regime di separazione dei beni, applicabile solo se espressamente scelto dalle parti. Nella separazione dei beni ciascun coniuge resta titolare esclusivo dei propri beni anche se acquistati durante il matrimonio;
  • il regime di comunione convenzionale: si tratta di accordi di natura contrattuale tra i coniugi (o parti dell’unione civile) attraverso i quali è possibile derogare – nei limiti della legge – alle disposizioni previste per il regime di comunione (per esempio, prevedendo come facenti parte della comunione tutti i beni anziché solo alcuni);

Oltre alla possibilità di scegliere uno dei regimi sopra indicati, i coniugi hanno la facoltà di costituire un fondo patrimoniale destinato a  soddisfare i bisogni della famiglia. I beni appartenenti al fondo patrimoniale sono sottoposti a una disciplina particolare in tema sia di amministrazione sia di alienazione dei beni. La forte libertà riconosciuta ai coniugi e alle parti dell’unione civile nella determinazione delle regole da applicare ai loro rapporti patrimoniali incontra tre limiti:

  • i coniugi non possono in alcun modo modificare (eliminando o riducendo) i doveri patrimoniali che nascono con il matrimonio, quali l’obbligo di contribuire ai bisogni della famiglia, di mantenere i figli e di provvedervi in proporzione alle rispettive sostanze e capacità di lavoro (art. 160 c.c.);
  • non può essere costituita una dote;
  • laddove i coniugi decidano di stipulare una convenzione matrimoniale (cioè un regime di comunione in parte modificato), non possono in nessun caso concordare regole di gestione dei beni diverse da quelle previste dalla legge, nè stabilire che a essi spettino rispettivamente quote di proprietà dei beni tra loro diverse 8art. 210 c.c.).

Modifica del Regime Patrimoniale

Valgono in tutti i casi alcune considerazioni di ordine generale. 

  • la scelta di un regime diverso dalla comunione legale, ossia della separazione dei beni o di un altro genere convenzionale, deve essere fatta con atto pubblico, anche prima del matrimonio. La scelta può essere anche dichiarata nell’atto della celebrazione e deve essere annotata a margine dell’atto di matrimonio al fine di consentire a tutti di venire a conoscenza del regime patrimoniale concordato (art. 162 c.c.);
  • l’eventuale modifica del regime scelto può essere fatta in qualsiasi momento successivo alla celebrazione del matrimonio, anch’essa per atto pubblico a pena di nullità stipulato col consenso di tutte le persone che sono state parti nelle convenzioni precedenti o dei loro eredi (art. 163 c.c.).

Il Fondo Patrimoniale

Il fondo patrimoniale è il complesso dei beni (immobili, mobili iscritti in pubblici registri o titoli di credito) destinati a soddisfare i bisogni della famiglia (art. 167 c.c.). Il fondo può essere costituito, anche durante il matrimonio, da entrambi o uno solo dei coniugi, oppure da un terzo soggetto. Il fondo patrimoniale deve essere costituito per atto pubblico (si noti che i coniugi possono costituire il fondo patrimoniale anche mediante una convenzione matrimoniale, e i terzi anche tramite testamento). Questi principi si applicano anche alle unioni civili ex legge 76/2006.

La legge stabilisce regole particolari per l’amministrazione e la sorte dei beni facenti parte del fondo patrimoniale (in parte modificabile dai coniugi o dal terzo che costituisce il fondo, mediante apposite dichiarazioni nell’atto costitutivo). Tali regole sono dirette a garantire il rispetto del vincolo di destinazione imposto ai beni appartenenti al fondo. Questa espressione sta a significare che i beni del fondo potranno essere utilizzati esclusivamente per soddisfare esigenze familiari. Al fine di assicurare tale destinazione, i beni del fondo sono sottoposti a una disciplina particolare con riferimento sia alla loro amministrazione sia ad eventuali atti di disposizione (vendita, concessione di diritti a terzi sui beni del fondo ecc.). 

I Servizi dello Studio Legale

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I rapporti personali tra coniugi

avvocato per coniugi a bologna

Diritti e Doveri tra Moglie e Marito

Con il matrimonio sorgono tra i coniugi rapporti personali e rapporti patrimoniali specificatamente disciplinati dalla legge. In particolare, i primi rappresentano l’insieme dei diritti e dei doveri di natura personale che derivano dal matrimonio, mentre i secondi sono costituiti dall’insieme dei diritti e degli obblighi concernenti le questioni patrimoniali. 

La riforma del 1975 ha modificato la disciplina concernente i rapporti personali e patrimoniali dei coniugi, ridisegnandoli alla luce del principio di uguaglianza tra marito e moglie stabilito all’art. 29 della Costituzione.

Doveri reciproci

Con il matrimonio marito e moglie acquistano e assumono reciprocamente i medesimi diritti e obblighi (art. 143-148 c.c.). In particolare, i doveri reciproci dei coniugi sono i seguenti:

  • la coabitazione, che consiste nella normale convivenza tra marito e moglie, ossia nella comunione di casa e di vita sessuale. La residenza è fissata dai coniugi di comune accordo;
  • la fedeltà, consistente nell’obbligo per i coniugi di astenersi da rapporti sessuali e sentimentali con altre persone (ciò non sussiste per le unioni civili);
  • l’assistenza morale e materiale, cioè il dovere reciproco di comprendersi e sostenersi sotto il profilo sentimentale nonché di provvedere alle esigenze materiali dell’altro laddove questi non sia in grado di farvi fronte;
  • il dovere di collaborazione, ovvero l’obbligo di adoperarsi per determinare e conservare le condizioni più adeguate all’unità e alla continuità del gruppo familiare nell’interesse della famiglia stessa;
  • la contribuzione ai bisogni della famiglia, consistente nell’obbligo per ciascuno dei coniugi – secondo le rispettive sostanze e la propria capacità di lavoro professionale o casalingo – a contribuire ai bisogni della famiglia (intesi come esigenze legate alla quotidiana vita domestica).

Obblighi nell’Interesse della Famiglia

La legge pone a carico dei coniugi una serie di obblighi nell’interesse della famiglia creatasi a seguito del matrimonio:

  • la moglie deve aggiungere al proprio cognome quello del marito 8art. 143-bis c.c.);
  • i coniugi devono fissare di comune accordo la residenza della famiglia, secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa (art. 144 c.c.);
  • i coniugi hanno il diritto/dovere di concordare l’indirizzo della vita familiare (per esempio, determinare i compiti di ciascun membro della famiglia oppure scegliere il tenore di vita della famiglia etc…). Ciascun coniuge ha il diritto di porre in essere singolarmente gli atti o i comportamenti necessari per attuare l’indirizzo concordato (art. 144 c.c.).

In caso di disaccordo sulla fissazione della residenza, sulla determinazione dell’indirizzo della vita familiare oppure su altre questioni concernenti la vita della famiglia ciascuno dei coniugi può chiedere, senza formalità, l’intervento del giudice che tenta di trovare una soluzione concordata o, se non ci riesce,  “adotta, con provvedimento non impugnabile, la soluzione che ritiene più adeguata alle esigenze dell’unità e della vita della famiglia” 8art. 145 c.c.).

Conseguenze in caso di Violazione

L’allontanamento ingiustificato dalla residenza coniugale – quindi la fine della coabitazione – fa cessare il diritto all’assistenza morale e materiale da parte dell’altro coniuge, ma il coniuge che si allontana resta obbligato a contribuire ai bisogni della famiglia. Per assicurare l’adempimento di tale dovere, il giudice può ordinare il sequestro – nella misura necessaria – dei beni del coniuge che si è allontanato. Tuttavia l’allontanamento non si considera ingiustificato se è stata proposta domanda di separazione, di annullamento o di scioglimento del matrimonio. Ovviamente non costituiscono cessazione della coabitazione sanzionata dalla legge le assenze temporanee o saltuarie dovute a validi motivi di lavoro o studio.

L’adulterio, cioè la violazione dell’obbligo di fedeltà, può comportare rilevanti conseguenze, come l’addebito della separazione al coniuge autore del tradimento. Tuttavia, non è sufficiente provare l’adulterio per ottenere una sentenza di addebito della separazione ma è necessario dimostrare che la violazione dell’obbligo di fedeltà sia stata la principale causa di crisi dell’unione e che quindi abbia da sola o in via principale determinato l’impossibilità della convivenza e della comunione spirituale tra coniugi. Nel caso in cui il coniuge contragga con un’altra persona un nuovo matrimonio valido agli effetti civili, si renderà autore di un vero e proprio reato disciplinato dall’art. 556 c.p. (bigamia).

Il rifiuto di prestare assistenza morale e materiale al coniuge e di provvedere a mantenimento, istruzione ed educazione dei figli integra un’ipotesi di reato disciplinata dall’art. 570 c.p. Nell’ipotesi in cui uno dei genitori si rifiuti di provvedere al mantenimento, l’altro coniuge potrà richiedere al giudice competente una sentenza di condanna che imponga al coniuge inadempiente sia di contribuire al futuro mantenimento sia di rimborsare le somme dovute per quello in precedenza negato.

Nel caso in cui gli ascendenti non versino le somme necessarie per il mantenimento, l’istruzione e l’educazione dei figli (obbligo cui sono tenuti gli ascendenti in caso di incapacità economica dei genitori), su richiesta di chiunque vi abbia interesse, il giudice potrà imporre che una quota del reddito del soggetto obbligato sia versata direttamente ai coniugi o a ci sostiene le spese per il mantenimento, l’istruzione e l’educazione dei figli.

L’Accordo Tra Coniugi

L’accordo tra coniugi o tra le parti dell’unione civile è un elemento essenziale per la conduzione della famiglia. Come si è visto, la legge pone marito e moglie su un piano di parità e lo Stato tende a non intervenire nel loro rapporto, rispettando il diritto della famiglia ad autogovernarsi. Ai coniugi spetta quindi il diritto-dovere di prendere ogni decisione concernente il nucleo familiare, dal luogo dove fissare la residenza alle questioni pratiche di conduzione della famiglia, fino alle problematiche connesse all’educazione e alla crescita dei figli.

È però possibile che i coniugi non riescano a raggiungere un accordo su una o più questioni familiari essenziali. In tal caso deve distinguersi, a seconda che tali questioni riguardino i coniugi o i figli. Nel caso non ci si accordi sull’indirizzo familiare o sul luogo dove stabilire la residenza, ciascuno di essi potrà, in base all’art. 145 c.c., richiedere (personalmente o oralmente, senza la necessaria assistenza di un avvocato divorzista) l’intervento del giudice. Quest’ultimo, sentite le opinioni dei coniugi (e se necessario dei figli che abbiano raggiunto i 14 anni e convivano con la famiglia), tenterà di raggiungere una soluzione concordata. Nel caso non si giunga a un accordo e si tratti di dover decidere una questione essenziale, su espressa richiesta dei coniugi, sarà il giudice a prendere la decisione che appare più opportuna con riguardo all’interesse della famiglia. in altre parole, laddove i coniugi non richiedano l’intervento del giudice o non richiedano espressamente una decisione sulla questione, la stessa rimarrà insoluta, non volendo e non potendo lo Stato intervenire in questioni interne tra marito e moglie.

Diversamente, laddove la controversia tra i coniugi riguardi i figli, è necessario – per ragioni di tutela – giungere comunque a una decisione. Sul punto, l’art. 316 c.c. stabilisce che nel caso in cui permanga un disaccordo tra i coniugi, il giudice attribuirà il potere di decisione al genitore che ritiene più idoneo, nel caso concreto, a curare l’interesse del figlio (e che potrà quindi essere, indistintamente, il marito o la moglie). Tale norma raggiunge il duplice risultato di garantire l’uguaglianza tra coniugi e di rispettare l’autonomia della famiglia, evitando decisioni imposte dall’esterno (infatti la decisione non è presa dal giudice, bensì lasciata al coniuge ritenuto maggiormente idoneo nel caso concreto). 

Servizi dello Studio Legale a Bologna

Il Matrimonio tra Italiani all’Estero e tra Stranieri in Italia

Avvocato Cannizzaro Matrimonialista a Bologna

Che cosa accade se due cittadini italiani, trovandosi all’estero, decidono di sposarsi? E nel caso in cui due stranieri celebrino il proprio matrimonio in Italia? Si tratta di due distinte situazioni prese in esame dal Codice Civile. La stessa ipotesi vale anche per il caso dell’unione civile

Matrimonio all’Estero

Per la legge italiana, il matrimonio all’estero tra cittadini italiani o tra italiano e straniero secondo le forme stabilite in una data nazione è comunque soggetto alle disposizioni che regolano il matrimonio civile (art. 115 c.c.). In particolare sarà necessario eseguire le pubblicazioni prescritte in Italia e secondo le modalità stabilite dalla nostra legge nazionale. 

Poiché le pubblicazioni, secondo l’art. 94 c.c., devono eseguirsi nel luogo in cui il nubendo ha la propria residenza, se quest’ultima non è in Italia in quel momento le pubblicazioni devono essere fatte nel luogo dell’ultimo domicilio italiano (ma ricordiamo che le pubblicazioni non sono vincolanti ai fini della validità del matrimonio).

Il matrimonio contratto all’estero è immediatamente efficace in Italia senza che sia necessario procedere a trascrizione (prevista, invece, per il matrimonio concordatario), sempre che:

  • sia stato celebrato nel rispetto della legge dello Stato estero
  • risulti valido e produttivo di effetti civili rispetto a tale legge
  • siano stati rispettati i requisiti di capacità (età minima e sanità mentale) e di libertà di stato imposti dalla legge italiana

Matrimonio con uno Straniero in Italia

Ai sensi dell’art. 116 c.c. un cittadino straniero può sposarsi in Italia con un cittadino italiano o con un altro cittadino straniero solo in assenza degli impedimenti previsti dalla legge nazionale ed italiana.

Lo straniero che voglia contrarre matrimonio in Italia deve presentare all’ufficiale di stato civile una dichiarazione emessa dall’autorità competente del proprio paese, attestante che, secondo le leggi del proprio Stato di origine, nessun impedimento osta alla celebrazione del matrimonio. In particolare, valgono i divieti di contrarre matrimonio stabiliti nel caso di appartenenza allo stesso sesso, minore età, infermità mentale, mancanza di libertà di stato derivante da precedente matrimonio valido legame di parentela con il futuro coniuge.

Le ipotesi di impedimento sono in numero minore rispetto a quelle prescritte per il cittadino italiano. Riguardano infatti solo i casi in cui i futuri coniugi siano ascendenti o discendenti in linea retta tra loro (legittimi o naturali); fratelli o sorelle germani unilaterali (consanguinei o uterini); affini in linea retta anche se a causa di un matrimonio poi dichiarato nullo o sciolto o per il quale sia intervenuta una sentenza di cessazione degli effetti civili. Impedimenti simili a quelli attribuiti al matrimonio per cittadini italiani sono la condanna per tentato omicidio nei confronti dell’altro coniuge e rispetto del tempus lugendi

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Il Matrimonio Civile

avvocato cannizzaro matrimonialista a bologna

Impedimenti a Contrarre il Matrimonio

Il codice civile stabilisce i requisiti per la validità del matrimonio. Lo fa elencando le condizioni soggettive che rappresentano impedimenti a contrarre il matrimonio. Nel seguito vengono elencati i principali impedimenti previsti dal Codice Civile. 

Minore Età

In base all’art. 84 c.c. i minorenni non possono contrarre matrimonio. L’età minima per sposarsi è di 18 anni, sia per l’uomo che per la donna. Tuttavia il tribunale dei minori, in caso di gravi motivi, e dopo aver sentito il pubblico ministero nonché i genitori (o il tutore), può concedere una deroga ammettendo al matrimonio (non all’unione civile) chi abbia compiuto 16 anni. In questo caso, su istanza dell’interessato, il tribunale accerta la sua maturità psicofisica e la sussistenza dei gravi motivi. È importante tener presente il fatto che il giudice non può, sostituendosi al minore, verificare la sussistenza di gravi motivi ulteriori rispetto a quelli evidenziati dal richiedente: il tribunale potrà quindi solo valutare obiettivamente le ragioni del minore, verificando la loro corrispondenza ai requisiti richiesti dalla legge. Tra questi ultimi generalmente rientrano la presenza di figli o la convivenza more uxorio (convivenza di fatto); al tempo stesso, sembra ormai del tutto superata l’ipotesi del c.d. “matrimonio riparatore”. Senza autorizzazione del giudice, il matrimonio contratto tra le persone di cui anche una sola sia minorenne è considerato nullo. Tale nullità, però, è sanata se il matrimonio non viene impugnato e trascorso un anno dal raggiungimento della maggiore età del minore.

Interdizione

Non può contrarre matrimonio l’interdetto per infermità di mente (art. 85 c.c.) o la persona che, sebbene non interdetta, sia incapace di intendere e di volere.

Matrimonio precedente ancora valido

Per sposarsi è necessaria la libertà di stato (art. 86 c.c.), e quindi chi è già legato a un’altra persona da un precedente matrimonio ancora valido non può contrarre un nuovo matrimonio (divieto di bigamia). 

Parentela, affinità, adozione

In base all’art. 87 c.c. non possono contrarre matrimonio:

  • ascendenti e discendenti in linea retta (si veda l’articolo “Parentela e Rapporti Familiari“)
  • fratelli e sorelle
  • zii/zie e nipoti
  • affini in linea retta (es. suocero e nuora) anche se l’affinità deriva da un matrimonio dichiarato nullo o sciolto
  • affini in linea collaterale in secondo grado (es. cognati)
  • coloro che sono legati da rapporti di adozione e in particolare l’adottante e l’adottato (e i suoi discendenti), i figli adottivi della stessa persona, l’adottato e i figli dell’adottante

Condanna per omicidio

Consumato o tentato del coniuge della persona che si intende sposare (art. 88 c.c.)

“Tempus lugendi”

Esiste inoltre un impedimento temporaneo al matrimonio rappresentato dal cosiddetto tempus lugendi (letteralmente “periodo di lutto”), ovvero il divieto per la donna di contrarre matrimonio nei 300 giorni successivi allo scioglimento, all’annullamento o alla cessazione degli effetti civili del precedente matrimonio. Questo divieto nasce per evitare l’incertezza sulla paternità di un eventuale figlio nato nel secondo matrimonio (la cosiddetta commixtio sanguinis che viene naturalmente esclusa dopo dieci mesi). Per tale ragione il divieto decade se:

  • dal giorno in cui la donna ha partorito
  • se il primo matrimonio è stato dichiarato nullo per impotenza (anche solo di generare) di uno dei due coniugi
  • se è escluso con certezza lo stato di gravidanza della donna al momento della celebrazione del secondo matrimonio (previa autorizzazione del tribunale)
  • se il precedente marito non ha convissuto con la moglie nei 300 giorni precedenti allo scioglimento o all’annullamento del matrimonio (ma la mancata convivenza deve risultare da una sentenza definitiva)

Le Pubblicazioni del Matrimonio

Verificata la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge per contrarre matrimonio, nonché l’assenza di eventuali impedimenti, è possibile procedere all’espletamento delle attività che precedono la celebrazione del matrimonio. La legge stabilisce infatti che la celebrazione del matrimonio deve essere preceduta dalle pubblicazioni, salvo che il tribunale ne abbia autorizzato l’omissione o la riduzione dei termini (art. 93 c.c.). Le pubblicazioni hanno lo scopo di mettere a conoscenza di tutti l’intenzione dei nubendi di contrarre matrimonio (si veda l’articolo le forme di matrimonio per un approfondimento sulle varie tipologie di matrimonio previste dalla legge) per far sì che possa essere fatta eventuale opposizione da parte dei soggetti legittimati dalla legge. Va detto che l’eventuale omissione delle pubblicazioni non è comunque causa di invalidità del matrimonio. La disciplina delle Pubblicazioni è stata modificata  dagli art. 50 e seguenti del decreto 2000/396, che revisionando e semplificando l’ordinamento dello stato civile ha abrogato alcune norme del Codice Civile. 

La richiesta di pubblicazioni deve essere fatta da entrambi gli sposi (o da persona che ha ricevuto speciale incarico dagli stessi) all’ufficiale di stato civile del comune di residenza di uno dei coniugi (art. 94 e 96 c.c.). Tale scelta condizionerà anche il luogo della celebrazione: è infatti previsto che il matrimonio venga celebrato nella casa comunale davanti all’ufficiale di stato civile al quale è stata fatta richiesta di pubblicazioni (art. 105 c.c.). 

L’affissione della pubblicazione deve protrarsi per un periodo consecutivo di 8 giorni (art. 95 c.c.): trascorso tale periodo senza che nessuno abbia fatto opposizione, il matrimonio potrà essere celebrato non prima del quarto giorno successivo all’espletamento di tale formalità (art. 99 c.c.). Nel caso in cui il matrimonio non venga celebrato nei 180 giorni successivi, le pubblicazioni si considerano come non avvenute. Laddove l’ufficiale di stato civile non creda di poter procedere alle pubblicazioni (per esempio, perché gli sia nota l’esistenza di un impedimento alla celebrazione), può, o meglio deve, rifiutarsi di eseguire le pubblicazioni e rilasciare un certificato con i motivi del rifiuto. Contro tale rifiuto è ammesso ricorso al tribunale (art. 98 c.c.). 

È prevista la possibilità che venga ridotto il termine di durata delle pubblicazioni o, addirittura, che le stesse possano essere omesse su richiesta al tribunale di uno o entrambi gli interessati. Durante il periodo delle pubblicazioni possono verificarsi due ipotesi: 

  • all’ufficiale di stato civile non viene notificata alcuna opposizione e lo stesso tempo non evidenzia l’esistenza di alcun impedimento; in tal caso l’ufficiale di stato civile rilascia entro i 3 giorni successivi alla richiesta di pubblicazioni un certificato (nullaosta) attestante l’assenza di cause impeditive della celebrazione di un matrimonio valido agli effetti civili. 
  • all’ufficiale di stato civile viene notificata opposizione al matrimonio; in questo caso deve astenersi dal rilascio del nullaosta e subentra a questo punto la competenza del tribunale che deve decidere in merito all’opposizione. 

La Celebrazione del Matrimonio

La celebrazione del matrimonio civile è disciplinata dagli art. 106 e seguenti c.c. e avviene pubblicamente nella casa comunale davanti all’ufficiale di stato civile al quale sono state richieste le pubblicazioni. La celebrazione prevede il compimento di una serie di attività ben precise. In particolare, alla presenza di due testimoni (che possono anche essere parenti dei nubendi e la cui eventuale mancanza non incide comunque sulla validità del matrimonio), l’ufficiale di stato civile dà lettura agli sposi degli art. 143, 144 e 147 c.c. concernenti i diritti e gli obblighi che nascono con questa forma matrimoniale (art. 107 c.c.). La procedura si conclude con la dichiarazione da parte dell’ufficiale che le parti sono unite in matrimonio: solo da questo momento il vincolo matrimoniale è pienamente efficace.

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