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La gestione dello Sfratto

L’Approccio dello Studio Legale Cannizzaro

Cosa facciamo

Lo Studio Cannizzaro assiste piccoli e grandi proprietari di beni immobili concessi in locazione a conduttori, siano essi privati o imprese commerciali; avviamo con professionalità e competenza procedure di sfratto per morosità, finita locazione, necessità o inadempimento. Inviamo celermente su richiesta del cliente le lettere di sollecito di pagamento dei canoni scaduti, richieste di sloggio, esecuzioni forzate etc. Lo Studio Cannizzaro fornisce inoltre completa assistenza nella redazione e nella stipula di contratti di locazione e di compravendita, oltre alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e/o al rinnovo.  Se l’inquilino è moroso e non paga l’affitto, puoi affidare alla nostra cura la gestione locatizia del tuo bene o del tuo patrimonio immobiliare, con serenità e sicurezza.  Se hai acquistato un immobile ad un’asta giudiziaria, o proveniente da fallimento, che risulta ancora occupato dal debitore o da terzi senza titolo, puoi rivolgerti al nostro Studio per l’avvio di una procedura esecutiva per il rilascio forzoso, attraverso l’ausilio degli Ufficiali giudiziari competenti.

Come si procede?

Innanzitutto, viene validata la fattibilità dello sfratto, tramite la raccolta delle informazioni e dei documenti necessari; se necessario, vengono realizzate analisi patrimoniali approfondite. Successivamente, si passa all’invio della Diffida, nella quale si sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali. La maggior parte dei casi si risolve in questa fase. Se la diffida non sortisce effetti, lo Studio Legale produce l’atto di intimazione di sfratto, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché, ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (Decreto Ingiuntivo). Una volta ottenuta la convalida di sfratto da parte del Giudice, viene notificata l’intimazione di sfratto all’inquilino moroso per ottenere la liberazione dell’immobile, unitamente al pagamento degli arretrati. 

Tipi di sfratto

Con il provvedimento di sfratto, il giudice fissa una data, entro la quale il conduttore dovrà lasciare l’immobile. Il termine non è prorogabile nei casi di morosità o di inadempienza contrattuale, mentre può essere chiesta una proroga nei casi di finita locazione, qualora l’immobile risulti ubicato nelle città capoluogo di provincia e nei comuni a alta intensità abitativa. In questi casi, al giudice potrà essere chiesta una proroga, generalmente di durata non superiore ai 6 mesi, ma che in certe situazioni può arrivare fino a un massimo di 18 mesi. Lo sfratto può essere di quattro tipi: per finita locazione, inadempimenti, per necessità del proprietario, per morosità. Clicca sull’icona corrispondente per approfondire l’argomento

Tipologie e caratteristiche

Lo sfratto è il provvedimento con il quale il giudice intima al conduttore di lasciare un immobile e di riconsegnarlo al proprietario. Clicca sull’icona per approfondire il tema.

Sfratto per Morosità

Quali sono i Requisiti?

Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità devono ricorrere due presupposti essenziali:

  • la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, non potendo essere intrapresa l’azione di intimazione di sfratto sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore
  • il mancato pagamento se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone. Tale criterio, tuttavia, trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo, per le quali è il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore, sulla base delle particolarità del caso concreto.
Come si procede?

Il primo atto, di fronte alla persistente morosità dell’inquilino, consiste in una lettera di diffida, inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale si sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali.

Se la diffida non sortisce effetti, il legale del locatore agisce con l’atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché, ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso, il giudice emetterà decreto ingiuntivo).

In cosa consiste l’Udienza di Convalida?

All’udienza di convalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:

  • il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida; a questo punto, il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;
  • il conduttore si presenta e salda la morosità o chiede al giudice il “termine di grazia”, vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito; il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Tale termine, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali. Di fronte ad una “morosità incolpevole”, il conduttore può evitare lo sfratto accedendo all’apposito fondo. I casi che possono determinare tale condizione sono ad esempio: la perdita del lavoro per licenziamento; il mancato rinnovo di contratti a termine; la riduzione dell’orario di lavoro a seguito degli accordi aziendali o sindacali; la malattia grave, l’infortunio o il decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo.
  • il conduttore non si presenta, o si presenta e non fa opposizione; il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.
Quando viene realizzata l’esecuzione forzata?

Una volta emessa l’ordinanza, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, potrà procedere con la “monitoria di sgombero”, ovvero con l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario che, alla data e all’ora comunicate al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto (usufruendo ove necessario dell’assistenza della forza pubblica), ed immettere nuovamente il locatore nel possesso.

Quanto tempo occorre per completare la procedura?

Dipende dal legale che viene autorizzato a procedere. Il nostro Studio assicura la massima rapidità nello svolgimento della pratica. Inviamo una lettera di diffida entro 5 giorni dalla richiesta del cliente. La maggior parte dei casi si conclude rapidamente in questa fase stragiudiziale, perché il conduttore inadempiente è motivato ad evitare le successive complicazioni del procedimento giudiziale. Per quanto riguarda le fasi giudiziali, lo Studio assicura che l’intimazione di sfratto venga notificata all’inquilino moroso entro 5 giorni  lavorativi successivi al conferimento dell’incarico. A questo punto entrano in gioco i tempi del Tribunale. La fissazione dell’Udienza avviene in media entro 2 mesi dall’avvio della pratica. I tempi per concludere la pratica in Tribunale possono variare da pochi a mesi fino ad un anno.

Termine di Grazia

Se il proprietario di un immobile, per tutelare i propri interessi, ricorre al tribunale, è previsto dalla legge sull’equo canone la possibilità per l’inquilino di provvedere, al massimo per quattro volte nell’arco di quattro anni, al pagamento degli arretrati, sanando così la sua posizione. Il pagamento potrà avvenire in udienza dinanzi al giudice oppure in un momento successivo, a seguito della concessione del termine di grazia.

Il termine di grazia è un periodo di 90 giorni, concesso all’inquilino che abbia provato le proprie condizioni di difficoltà, così da permettergli di provvedere a sanare la propria posizione mediante il pagamento di quanto dovuto.
Questo termine è prolungato a 120 giorni se la morosità è causata da serie difficoltà economiche dell’inquilino per disoccupazione o malattia.
Nel caso in cui conceda il suddetto termine, il giudice fisserà un’udienza per verificare la correttezza del versamento nei 10 giorni successivi alla scadenza del termine.

In caso di concessione del termine di grazia, l’inquilino dovrà pagare interamente le mensilità non corrisposte, gli oneri accessori, come le spese condominiali, gli interessi legali, le spese legali, cosi come individuate dal giudice. Tutte queste somme dovranno essere calcolate fino alla data di ricezione dell’atto di intimazione di sfratto (restano quindi esclusi gli eventuali canoni non pagati successivamente alla ricezione).

Nel caso in cui risulti che l’inquilino continua a non provvedere al pagamento di quanto dovuto, il Giudice procederà con la convalida di sfratto. L’inquilino dovrà quindi rilasciare l’immobile occupato entro la data stabilita dal tribunale.
L’inquilino è obbligato a rilasciare l’immobile, se non vi provvede, il proprietario potrà procedere allo sfratto tramite l’intervento dell’ufficiale giudiziario che potrà ricorrere anche alla forza pubblica.

Sfratto per Necessità

Lo sfratto per necessità è consentito solo dopo che siano trascorsi i primi 4 anni, in caso di contratti liberi, o 3 anni, in caso di contratti concordati. Non è ammesso per i contratti brevi o per studenti e per i contratti transitori. In tali casi non basta la semplice disdetta da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza, anche se la stessa va comunque fatta indicando i motivi di necessità. Occorre infatti promuovere un procedimento ordinario presso il Tribunale in cui si trova l’appartamento ed attendere la sentenza del giudice.

I casi di necessità previsti dalla legge sono i seguenti:

  • il proprietario vuole  destinare l’appartamento agli uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado;
  • il proprietario, persona giuridica, che persegue fini sociali, culturali, assistenziali, di culto, vuole utilizzare l’appartamento per tali finalità, proponendo all’inquilino un’idonea alternativa abitativa;
  • l’inquilino ha, nello stesso comune, un idoneo alloggio libero;
  • l’appartamento si trova in un edificio seriamente danneggiato, che necessita di essere ricostruito o stabilizzato;
  • l’appartamento è in condizioni tali da richiedere interventi di totale ristrutturazione, o dev’essere demolito o trasformato;
  • il proprietario vuole eseguire sopra-elevazioni in un appartamento sito all’ultimo piano, e la presenza dell’inquilino è di ostacolo;
  • quando l’inquilino non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il proprietario vuole vendere a terzi l’appartamento e non ha altri immobili ad uso abitativo oltre alla propria abitazione.

Sfratto per Inadempimento

Si ha la risoluzione del contratto di affitto per inadempimento e dunque lo sfratto successivo nel momento in cui il giudice ha accertato un grave inadempimento agli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino, come cambio d’uso non consentito o un sub affitto vietato. Più in generale, oltre alla violazione di clausole peculiari inserite nel contratto, la legge italiana riconosce i seguenti casi di inadempimento:

  • Obbligo di prendere in consegna
  • Obbligo di diligenza nell’uso della locazione
  • Mutamento di destinazione d’uso
  • Uso promiscuo
  • Abuso
  • Non uso
  • Riduzione unilaterale del canone previsto

Ad esempio, se nel contratto viene pattuita la locazione di una sola porzione dell’appartamento, l’utilizzo del bene oltre tale porzione senza alcun accordo e per di più non a fini abitativi ma per la dimora di animali aggressivi e sporchi, integra innanzitutto la violazione degli obblighi assunti a contratto relativi alla locazione di una parte specifica del bene; inoltre integra la violazione delle obbligazioni ex art. 1587 e 1588 per utilizzo del bene non conforme gli usi pattuiti, e di non deterioramento; integrerà poi, eventualmente, i reati accertati poi in sede penale.

 

Sfratto per Finita Locazione

Lo sfratto per finita locazione viene richiesto dal proprietario nel momento in cui il contratto di affitto viene in scadenza e l’inquilino non vuole lasciare l’appartamento. Quindi dopo quattro anni, nel caso di contratti 4+4, o dopo due anni, nel caso di contratti 2+3, o ancora alle scadenze previste da accordi locali. In tal caso il proprietario deve inviare all’inquilino una raccomandata a/r di disdetta, con preavviso almeno sei mesi prima della scadenza.

Richieste

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MODULO DELLE RICHIESTE

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Siamo raggiungibili via mail, Skype, telefono o chat Facebook. Utilizziamo tutti i media di comunicazione a disposizione perché crediamo che non solo sia giusto aggiornare costantemente i nostri clienti sugli sviluppi delle loro pratiche, ma che sia anche doveroso rispondere celermente a tutte le richieste, per quanto semplici o articolate esse siano.

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