L’articolo 1117 c.c. modificato dall’art. 1 della legge 220/2012 indica le parti dell’edificio di proprietà comune come quelle che offrono i servizi necessari o comunque funzionali al migliore godimento delle parti di proprietà esclusiva.
L’attuale art. 1117 c.c., così come modificato dalla L. n. 220/2012, fornisce una definizione più articolata della nozione di “parti comuni” dell’edificio, rappresentando nel contempo, con l’uso di espressioni di contenuto più ampio, una volontà di considerare comune tutto ciò che può essere utile a soddisfare gli interessi dell’intera collettività condominiale. Non si parla più di acquedotti, di fognature o di impianti dell’acqua o del gas o del riscaldamento, ma di “impianti idrici e fognari” e di interi “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo …” così da definire in modo diverso ed in maniera decisamente più allargato rispetto al testo precedente, impianti che ricadono tra le parti comuni. Impianti centralizzati dunque, che sono da considerarsi comuni fino al punto della loro diramazione ai locali di proprietà esclusiva ovvero, per gli impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo diversa previsione dettata dalla normativa di settore in tema di reti pubbliche di distribuzione dei vari servizi.
Le parti comuni di solito sono in comproprietà dei singoli condomini, a meno che non vi sia un titolo contrario, ovvero, per esempio, che dal regolamento condominiale o dall’atto di acquisto dell’unità immobiliare da parte del singolo condomino non risulti che le parti comuni appartengono esclusivamente a uno o più condomini.
In base alla nuova legge sul condominio sono aggiunti al lungo elenco delle parti comuni anche i pilastri, le travi portanti e i sottotetti (quando il costruttore non li ha ceduti come parte privata), oltre agli impianti di ricezione radiotelevisiva e di flussi telematici.
Dopo questa innovazione sarebbe opportuno che l’amministratore nella polizza globale fabbricati, indichi tutte e specificamente le parti comuni e i rischi derivanti dai fenomeni dismici e climatici (terremoto, uragano, etc). Si consiglia comunque che l’amministratore, oltre alla polizza riguardante i suoi doveri professionali, inserisca anche la responsabilità contro terzi, richiedendo sempre il preventivo a due o più compagnie assicurative.
Vi è un’errata usanza da parte di taluni condomini e cioè quella di usare il pianerottolo (sbarco ascensore) situato davanti al proprio appartamento come un proprio ripostiglio, ignorando che si tratta di una parte comune, e tale superficie infatti deve essere lasciata libera da persone e cose.
Il diritto di ogni condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Quando diversi edifici sono stati costruiti un una stessa urbanizzazione, possono avere parti condominiali in comune possono formare i cosiddetti supercondomini.
