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Posti Auto Condominiali in Base ai Millesimi

Fatti di Causa

Con atto di citazione del 14.6.2006 SSS, proprietaria di un appartamento sito nel condominio di via VVV, evocava in giudizio innanzi il Giudice di Pace di Genova il predetto condominio per sentir dichiarare l’illegittimità della delibera assembleare del 18.05.2006, con la quale era stato deciso a maggioranza di regolamentare l’uso dei cinque parcheggi esistenti nel cortile comune mediante turnazione su base millesimale, con riferimento ai millesimi di proprietà generale. 

L’attrice rilevava che il condominio era formato da 7 appartamenti; che uno dei condomini aveva rinunciato all’uso dei posti auto; che nello stabile esisteva anche una autorimessa privata al cui interno erano stati ricavati 8 box auto; che la turnazione stabilita dall’assemblea comprometteva l’uso paritario del bene comune perché essa attrice, in base ai millesimi posseduti, poteva usare il parcheggio soltanto per poche settimane all’anno; che la delibera era viziata da eccesso di potere perché era diretta a beneficio di alcuni condomini e a danno di altri. 

Resisteva il condominio ed interveniva in giudizio CCC, eccependo l’incompetenza del Giudice di Pace e la carenza di interesse in capo all’attrice. All’esito dell’istruttoria il Giudice di Pace di Genova, con sentenza 10084/09, dichiarava la nullità della delibera assembleare. Interponeva appello il condominio deducendo, per quanto ancora di interesse, che essendo impossibile l’uso simultaneo dei cinque posti auto da parte di tutti i condomini l’assemblea aveva stabilito un criterio di uso che non aveva affatto privata l’appellata dal diritto di uso della cosa comune. 

Resisteva all’impugnazione SSS mentre rimaneva contumace la CCC. Con la sentenza impugnata 2088/2013 il Tribunale di Genova accoglieva l’appello, ritenendo che il criterio turnario adottato nel caso specifico dall’assemblea condominiale non contrastasse con l’art. 1102 c.c. e considerando irrilevanti le rimostranze dell’appellata circa l’uso limitato nel tempo del bene comune che le era derivato dall’adizione del criterio di cui anzidetto. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione SSS, affidandosi a quattro motivi. Resiste con controricorso il condominio di CCC.

Motivi del Ricorso

Con il primo motivo, la ricorrente lamenta la nullità della sentenza per violazione dell’art. 1102 c.p.c, in relazione all’art. 360 n.4 cpc, perché il Tribunale avrebbe errato nel ritenere che la delibera impugnata concernesse il miglior uso della cosa comune e che la convocazione assembleare fosse stata disposta su richiesta dei condomini, mentre avrebbe dovuto rilevare che in realtà ci era un uso strumentale dello strumento assembleare per perseguire interessi particolari di taluni condomini ai danni degli altri, con conseguente vizio di eccesso di potere della deliberazione impugnata. 

Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. perché il Tribunale avrebbe omesso di pronunciare sul vizio di eccesso di potere che era stato dedotto dall’appellante come motivo di appello, con riferimento alla delibera assembleare impugnata.

Con il terzo motivo, la ricorrete lamenta la violazione e false applicazione degli art. 1137, 1175, 1375 e 2377 c.c. in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c., perché il Tribunale avrebbe dovuto rilevare che la delibera impugnata perseguiva non già gli interessi riferibili alla collettività, bensì gli interessi propri di alcuni singoli condomini.

Ragioni della decisione I

Le tre censure, che possono essere esaminate congiuntamente perché tra loro connesse, sono inammissibili. Esse invero risolvono in una richiesta di riesame del merito della controversia, preclusa in cassazione alla luce del principio secondo cui il motivo di ricorso non può mai risolversi “in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento di quest’ultimo tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione” (Cass. Sez. U, Sentenza 24148/25-10.2013).

Inoltre, le doglianze in esame non sono neppure assistite dalla necessaria specificità, posto che la ricorrente, nel dedurre il vizio di eccesso di potere perché la deliberazione impugnata avrebbe perseguito – a suo dire – interessi non di tutti, ma di alcuni soltanto tra i condomini, neppure indica quali sarebbero i partecipanti maggiormente beneficiati, né chiarisce in quali termini, concretamente, si sarebbe articolata la turnazione che ella asserisce essere per sé negativa. In altri termini, la ricorrente avrebbe dovuto quantomeno dare atto che, per effetto della turnazione da lei constata, al pregiudizio da lei sofferto (consistente nella limitazione dell’uso della cosa comune a poche settimane soltanto all’anno) faceva contraltare un beneficio irragionevole a vantaggio di altri partecipanti alla comunione. In assenza di detta deduzione, questa Corte non può in alcun modo sindacare il merito della deliberazione assembleare: infatti “se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari; è, peraltro, estranea al sindacato proprio della Corte di cassazione ogni rivalutazione dell’opportunità della deliberazione dell’uso turnario della cosa comune, risultando essa fondata su dati ed apprezzamenti di fatto rivolti alla realizzazione degli interessi comune ed alla buona gestione dell’amministrazione” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 29747 del 12.12.2017).

Ragioni della decisione II

Con il quarto motivo, la ricorrente lamenta invece la violazione e falsa applicazione degli art 1102 1130 c.c. in relazione all’art. 360 n.3 cpc in quanto il Tribunale avrebbe dovuto rilevare che l’assemblea non aveva deliberato nel senso della garanzia del massimo godimento possibile per tutti della cosa comune. 

Anche questa doglianza è inammissibile per le medesime considerazioni già svolte in relazione ai primi tre motivi. Inoltre, essa contrasta con il principio affermato dalla sentenza di questa Corte n. 12485 del 2012, secondo la quale “la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto compresi nel garage comune in rapporto al numero dei condomini, preveda il godimento turnario del bene e vieti ai singoli partecipanti di occupare gli spazi ad essi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupino in quel momento l’area di parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea. Né la volontà collettiva espressa in assemblea, la quale, preso atto dell’impossibilità del simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, escluda l’utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, neppure comporta una violazione dell’art. 1138 c.c., in quanto non impedisce il godimento individuale del bene comune, ed evita, piuttosto, che, attraverso un uso più intensivo da parte di singoli condomini, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterna, tale da negare l’avvicendamento nel godimento o da indurre all’incertezza del suo avverarsi” (Cass. Sez 2, Sentenza n. 12485 del 19/07/2012). 

In definitiva, il ricorso va rigettato […].

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L’Avvocato Antonia Cannizzaro è titolare dell’omonimo Studio Legale, realtà operante su tutto il territorio nazionale che offre a condomini ed amministratori assistenza e consulenza legale sui temi del Diritto Immobiliare e del Condominio.

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