La Valutazione del Prezzo di un Immobile

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Annunci Immobiliari

Passaparola tra conoscenti, cartelli sui portoni, volantini, affissioni, annunci su giornali cartacei e via web. Se a tutto questo aggiungiamo che l’offerta di case in vendita (e in locazione) è divenuta più abbondante, oggi per chi voglia informarsi c’è solo l’imbarazzo della scelta. Certamente la strada più comoda per iniziare è certamente il web; a tal proposito, ecco una lista di alcuni portali utili:

Alcune precauzioni importanti quando si incomincia ad acquisire informazioni:

  • se possibile, verificare da quanto tempo l’annuncio è presente. Se c’è da oltre 6 mesi i casi sono due. O il gestore della pubblicazione non ha aggiornato il database, o la casa in questione ha un prezzo fuori mercato o presenta qualche altro problema;
  • dare la preferenza a pubblicazioni che prevedano un costo significativo per gli annunci dei professionisti: così è più ragionevole pensare che l’agenzia crede in quello che sta proponendo;
  • diffidare sempre delle proposte in cui il venditore si dichiara privato proprietario se poi si scopre che si tratta di un’agenzia – ovvero un mediatore poco serio – da cui è meglio rifuggire;
  • a maggior ragione evitare i cosiddetti mediatori che una volta contattati chiedono soldi per far visitare un appartamento.

Criterio Comparativo e Reddituale

Il prezzo degli immobili residenziali è di norma determinato dal cosiddetto criterio comparativo: la quotazione al metro quadrato si rapporta al prezzo ottenuto negli ultimi mesi per appartamenti di caratteristiche analoghe (per approfondire la procedura di valutazione, si veda ad esempio questo articolo).

A questa regola sfuggono solo due categorie si case, quelle molto piccole, adatte all’investimento per ottenerne un canone di locazione in una zona dove c’è una forte domanda di questo tipo (per esempio vicino all’università) o, parzialmente, le case di nuova costruzione. Per gli immobili da locare si può applicare, come di solito si fa per uffici e negozi, il criterio reddituale: si valuta quanto si può ricavare dall’affitto e sulla base di questo si determina il prezzo. Ad esempio se una casa può rendere 9.000€ lordi all’anno, si può acquistare ragionevolmente tra i 180.000€ e i 200.000€ e non di più, con un rendimento cioè tra il 4,5% e il 5% lordo. Tenendo conto dei costi legati all’acquisto, dell’incidenza fiscale e delle spese da affrontare quando la casa è vuota, e mettendo nel conto il rischio di incappare in un inquilino inadempiente (vedi per esempio la pagina dei servizi dell’avvocato per sfratti), per una prestazione lorda inferiore non ne vale la pena.

Per le case in cantiere al prezzo di listino si può arrivare adoperando la stessa metodologia che si applica ai beni industriali e cioè sommando: 

  • materia prima (prezzo pagato per l’acquisizione dell’area o suo valore attuale);
  • realizzazione (edificazione, oneri di concessione, oneri finanziari);
  • commercializzazione (costi per vendita esterna o interna);
  • margine.

I Borsini

Per farsi un’idea se il prezzo di una casa cui ci si sta interessando è quello “di mercato” è quindi necessario sapere due cose: 

  • qual è la richiesta di chi sta vendendo case analoghe per dimensioni, tipologia di stabile, e, soprattutto, zona?
  • qual è il prezzo a cui case analoghe sono state effettivamente vendute negli ultimi mesi?

Alla prima domanda non è particolarmente difficile trovare una risposta; si esaminano gli annunci di case presenti in zone limitrofe. Alla seconda questione trovare una risposta è invece molto meno agevole. 

Uno strumento utile da usare con cautela sono i listini redatti dalle agenzie immobiliari, dalle loro associazioni di categoria e, dove presenti, dalle borse immobiliari, emanazione delle Camere di commercio. I dati sono anche riportati sui giornali, “Corriere Economia” ad esempio li riporta con una certa frequenza. Una alternativa sono i borsini, ovvero stime fatte da professionisti sulla base della loro esperienza e sulla base delle compravendite effettuate. Essi vanno presi come un’indicazione utile soprattutto per fotografare la tendenza del mercato in un certo periodo. Bisogna però sempre tenere presente che ogni casa è una storia a sé e quindi il valore intrinseco di un immobile potrebbe scostarsi anche significativamente dal valore medio indicato da un listino, per quanto redatto con metodologia rigorosa. 

Listini Ufficiali

Esiste anche un listino ufficiale: è quello disponibile sul sito web dell’Agenzia delle Entrate. È uno strumento destinato a diventare sempre più importante soprattutto in chiave di riforma del catasto e che migliora a ogni aggiornamento, ma oggi non convince ancora del tutto. Il listino presenta le quotazioni di tutti i comuni italiani ed è realizzato miscelando le analisi dei network immobiliari con i dati registrati nei rogiti, ma questo, paradossalmente, è un elemento di debolezza – per un paio di ottime ragioni: 

  • certo non tutti dichiarano sempre tutto;
  • gli atti notarili non danno conto dello stato di manutenzione dell’immobile. 

Riguardo all’ultimo punto, per fare un esempio, una zona come il centro storico di Bologna presenza edifici magnificamente ristrutturati accanto a case che sono ancora nello stato originario o poco meglio. Se, come capita, spesso le unità immobiliari hanno classificazione catastale analoga, un prezzo medio servirà a ben poco sia per comprare la casa rifatta sia quella fatiscente. 

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