Dal contratto di locazione discende per il conduttore il fondamentale obbligo di pagare il canone al locatore. Tale pagamento costituisce la controprestazione rispetto alla disponibilità ed alla conseguente fruizione da parte del conduttore dell’immobile locato. La mora del conduttore nel pagamento del canone di locazione può giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto in essere tra le parti. Per le locazioni abitative il legislatore ha previsto un regime specifico e particolare, sancendo:
- la predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto locativo, operata con l’art. 5 della L. n. 392/1978;
- la possibilità, per il conduttore, di sanatoria giudiziale della morosità, prevista dall’art. 55 della medesima legge.
Predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento
Contratti a prestazioni corrispettive
È necessario premettere che nei contratti a prestazioni corrispettive, per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento, è necessario proporre una specifica domanda giudiziale. Spetta pertanto al giudice, in caso di contestazione, accertare se veramente vi sia stato inadempimento e se di ciò sia responsabile il convenuto. Inoltre il giudicante, per dichiarare risolto il contratto, deve altresì accertare che tale inadempimento non abbia “scarsa importanza”, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte (art. 1455 c.c.). Ciò poiché la gravità delle conseguenze derivanti da una sentenza che pronunci la risoluzione, si giustifica solamente a fronte di un inadempimento altrettanto grave.
Nelle locazioni abitative, tuttavia, quanto al pagamento del canone, la valutazione circa la gravità e l’importanza dell’inadempimento del conduttore, in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è rimessa all’apprezzamento del giudice, ma è legalmente predeterminata. Infatti, l’art. 5, L. n. 392/1978 sottrae alla discrezionalità del magistrato tale valutazione e la ancora ad un duplice parametro:
- sul piano quantitativo è necessario il mancato pagamento di almeno una rata del canone, o il mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone;
- sul piano temporale l’inadempimento deve protrarsi per il periodo di venti giorni previsto dalla legge.
Ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, tuttavia, resta fermo il necessario concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi a dolo o a colpa del debitore (Cass. 25/05/1998, n. 5191, in Mass. Giust. civ. 1998, 1124).
Ulteriore presupposto della pronuncia di risoluzione è l’attualità dell’inadempimento al momento della proposizione della domanda giudiziale. Non potrà, quindi, darsi luogo alla risoluzione del contratto per inadempimento, qualora le prestazioni periodiche del conduttore siano state effettuate, ancorché con ritardo, prima della proposizione della domanda di risoluzione da parte del locatore.
Morosità qualificata
Ai fini della risoluzione del contratto, la norma in esame richiede pertanto una morosità qualificata: un ritardo che, per durata ed ammontare del debito, alteri in maniera significativa l’equilibrio contrattuale in danno del locatore. Ne consegue che non ogni morosità del conduttore nel pagamento del canone e degli oneri accessori può essere ritenuta grave inadempienza agli effetti della risoluzione del rapporto locatizio, ma solamente quella i cui estremi concretino la previsione di cui trattasi.
Per cui, ove il ritardo nel pagamento si protragga per un periodo inferiore a venti giorni dalla scadenza prevista, o la somma dovuta per gli oneri accessori non superi l’importo di due mensilità del canone, l’inadempimento, pur sussistendo, è presunto dal legislatore di scarsa importanza ed è quindi inidoneo a fondare una domanda di risoluzione (Cass. 16/07/1986, n. 4598, in Mass. Giust. civ., 1986, 7). Pertanto, in tali casi, il locatore può agire utilmente solo per l’adempimento delle suddette obbligazioni pecuniarie.
Termine di grazia
Quando il conduttore si rende inadempiente nel pagamento dei canoni locatizi, il locatore può intimargli lo sfratto per morosità, che comporta la richiesta di risoluzione del contratto in essere tra le parti. Ai sensi dell’art. 55, L. n. 392/1978, il conduttore in tal modo convenuto in giudizio, può:
- sanare immediatamente la morosità, corrispondendo l’importo dei canoni scaduti, oltre agli interessi maturati e alle spese legali liquidate dal giudice, oppure, in presenza di comprovate condizioni di difficoltà economica, può
- chiedere un termine, cosiddetto “termine di grazia”, entro il quale provvedere all’integrale pagamento di quanto dovuto al locatore.
Il termine di grazia non può essere superiore a novanta giorni. È tuttavia estendibile a centoventi giorni se l’inadempimento – protrattosi per non oltre due mesi – è conseguenza di gravi condizioni economiche, insorte dopo la stipulazione del contratto, in cui versi il conduttore.
Il termine per sanare la morosità è perentorio, pertanto, non prorogabile. Questo tipo di sanatoria costituisce un’eccezione al principio generale contenuto nell’art. 1453, comma 3, c.c., secondo cui dalla data della domanda di risoluzione la parte inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. Conseguentemente, se entro il termine di grazia il conduttore non sana la morosità, al giudice non è concessa la possibilità prevista dall’art. 1455 c.c. di valutare la gravità, o meno, dell’inadempimento. Ciò poiché tale gravità deve ritenersi sussistere in forza di una predeterminazione legale (Cass. 11/04/2006, n. 8418, in Mass. Giust. civ., 2006, 4; conforme Cass. 16/09/2008, n. 23751, in Mass. Giust. civ., 2008, 9, 1377).
Per espressa esclusione dell’art. 26, lett. a), L. n. 392/1978, le norme contenute nel Capo I della stessa legge non si applicano alle locazioni per esigenze abitative di natura transitoria. Conseguentemente, non è sanabile la morosità nel pagamento del canone per questo tipo di locazioni. Ciò in quanto l’art. 55 che disciplina la concessione del termine di grazia a tale fine, è espressamente collegato alla valutazione legale della gravità dell’inadempimento dei canoni e degli oneri accessori, stabilita dall’art. 5, che non è applicabile, in quanto collocato nel Capo I della L. n. 392/1978 (Cass. 18/10/2001, n. 12743, in Mass. Giust. civ., 2001, 1770). È stato altresì escluso che l’art. 5 si applichi alle locazioni non abitative.
Sanatoria della morosità e procedimento
Come accennato in precedenza, l’art. 55, L. n. 392/1978 – in deroga all’art. 1453 c.c. – consente eccezionalmente al conduttore di poter sanare la morosità anche dopo l’instaurazione del giudizio di risoluzione, sia mediante il pagamento c.d. banco iudicis (cioè alla prima udienza di comparizione avanti il magistrato), sia a seguito della concessione del termine di grazia operata dal giudice. In tema di sanatoria giudiziale, vanno segnalati e specificati i seguenti aspetti:
La sanatoria è preclusa ove il conduttore ne abbia già usufruito per tre volte in un quadriennio, sia nel caso di pagamento banco iudicis, sia che si tratti di pagamento effettuato a seguito della concessione del termine di grazia. L’art. 55, comma 4, prevede inoltre la possibilità di una quarta sanatoria nel corso del quadriennio, con la concessione di un termine prolungato – fino ad un massimo di centoventi giorni – qualora ne ricorrano le sopra esaminate condizioni;
La sanatoria deve essere completa, ovvero essere comprensiva di quanto dovuto per i canoni, gli oneri accessori, gli interessi e le spese legali indicate dal giudice le spese processuali vanno indicate dal giudice su richiesta del locatore, gli interessi da corrispondere vanno computati nella misura legale, ancorché siano stati legittimamente pattuiti interessi convenzionali in misura superiore. Ciò in virtù del disposto dell’art. 55, L. n. 392/1978, che ha carattere imperativo e inderogabile, il quale prevede espressamente la sola corresponsione degli interessi legali.
In forza del tenore letterale della norma, l’entità della somma da corrispondere in sanatoria deve consistere nel pagamento della morosità intimata e di quella maturata sino al giorno dell’udienza, aggiunti gli interessi legali e le spese processuali: il conduttore che sani la morosità deve provvedere all’estinzione di tutto quanto dovuto per canoni, oneri accessori, interessi e spese fino alla scadenza del termine di grazia, non essendo suscettibile di nuova verifica sotto il profilo di detta gravità il residuo (Cass. 29/07/2013, n. 18224, in Guida dir., 2013, 43, 64).
Se l’intimato, invece, intende corrispondere una somma inferiore rispetto a quella intimata – contestando quindi solo il quantum – non troverà applicazione l’art. 55, bensì l’art. 666 c.p.c., il quale prevede l’emissione da parte del giudice adito di un’ordinanza con la quale si dispone il pagamento della somma non controversa in un termine non superiore a venti giorni (Cass. 12/05/1993, n. 5414, in Mass. Giust. civ., 1993, 849 s.m.).
Ancorché in forza dell’art. 1182, comma 3, il canone debba essere versato al domicilio del locatore, il pagamento può essere eseguito nelle mani del procuratore alle liti, il quale non può legittimamente rifiutarlo in ragione di tale sua qualità (Cass. 27/01/1986, n. 524, in Mass. Giust. civ., 1986, 1). Tuttavia, tale legittimazione a ricevere il pagamento non si estende anche alle mensilità estranee alla procedura in corso.
Il pagamento, trattandosi di obbligazione pecuniaria, ai sensi degli artt. 1197 e 1277 c.c. dovrebbe essere effettuato in moneta. È comunque facoltà del locatore accettare un diverso mezzo di pagamento, quale l’assegno bancario. In tal caso, tuttavia, il creditore intimante non potrà successivamente dolersi della prestazione avvenuta con modalità diversa dal pagamento in contanti, potendo lamentare soltanto l’eventuale mancata copertura dell’assegno (Cass. 19/09/1995, n. 9889, in Mass. Giust. civ., 1995, 1669).
L’ordinanza di estinzione del procedimento per convalida di sfratto, adottata dal giudice in seguito alla sanatoria della morosità del conduttore nel termine di grazia concessogli, è equiparabile ad una pronuncia di rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione insita nell’intimazione di sfratto per morosità. Conseguentemente il giudice dell’appello, qualora ritenga inapplicabile nel caso di specie la disciplina di cui all’art. 55 e, pertanto, illegittima la predetta ordinanza di estinzione del processo, non deve rimettere la causa al primo giudice, ma trattenerla e deciderla nel merito sulla domanda di risoluzione (Cass. 18/10/2001, n. 12743, in Foro it., 2002, I, 68).
Si è posto il problema se la sanatoria giudiziale sia ammissibile, oltre che nel procedimento sommario di convalida di sfratto, anche nell’ordinario giudizio di risoluzione. Inizialmente la giurisprudenza aveva escluso tale possibilità. Secondo altro indirizzo della Suprema Corte, invece, la sanatoria è stata ritenuta ammissibile in un giudizio di risoluzione ordinario. Quest’ultima soluzione è infine prevalsa e la stessa Corte Costituzionale ha statuito che la sanatoria può avvenire anche in un ordinario procedimento di cognizione per la risoluzione del contratto (Corte. cost. 21/01/1999, n. 3, in Giur. cost., 1999, 23).
Va infine evidenziato che la speciale sanatoria della morosità del conduttore, disciplinata dal citato art. 55 e prevista per le sole locazioni abitative di immobili urbani, si applica, oltre che nel procedimento di convalida di sfratto, anche quando la domanda di risoluzione contrattuale sia stata introdotta in via ordinaria, ovvero sia stata deferita agli arbitri (Cass. 15/10/2014, n. 21836, in Arch. loc., 2015, 2, 168).
Il pagamento della sanatoria può essere effettuato anche dal terzo, sia banco iudicis, sia dopo la concessione del termine di grazia. Infatti, secondo la Suprema Corte, là dove opera la speciale disciplina dettata dall’art. 55, L. n. 392/1978, la sanatoria della morosità, costituendo per il conduttore un vero e proprio diritto, è consentita anche al terzo, in virtù della regola generale dettata dall’art. 1180 c.c., sempre che costui intenda adempiere nella veste di terzo, e non quando assuma di essere l’effettivo titolare del rapporto di locazione nei confronti del locatore (Cass. 23/01/2002, n. 741, in Mass. Giust. civ., 2002, 110).
