Cos’è un contratto di locazione?
Nei contratti di locazione una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. È dunque un contratto bilaterale a prestazioni corrispettive: a fronte del godimento concesso dal locatore è dovuto dal conduttore un corrispettivo. Parti del contratto sono il:
- locatore: colui che si obbliga a consentire di fruire del bene oggetto della locazione;
- conduttore: chi trae godimento dal bene e a propria volta si obbliga perciò nei confronti del locatore a riconoscere un corrispettivo.
È possibile affittare un bene di cui non si è proprietari?
Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale; il che comporta che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione: perciò per assumere la qualità di locatore non è necessario avere un diritto reale sulla cosa, in quanto la natura personale del contratto di locazione prescinde dall’esistenza e dalla titolarità da parte del locatore di un diritto reale sul bene, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente.
È possibile affittare un bene di cui si è nudo proprietario?
Può concedere in locazione anche il nudo proprietario del bene, che ne disponga unitamente all’usufruttuario e senza l’opposizione di quest’ultimo
(Cass. 20/04/2007, n. 9493, in Mass. Giust. civ., 2007, 4). Deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) sulla scorta di un valido ed efficace titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza dell’efficacia di tale titolo.
È possibile affittare un bene se si è comproprietari?
Nel caso in cui il potere di disposizione appartenga a più soggetti, ferma restando la possibilità per ognuno di concedere il bene in locazione nei limiti della quota di proprietà, il comproprietario è altresì legittimato a dare in locazione il bene nella sua interezza sulla presunzione che operi con il
consenso degli altri e salvo, evidentemente, la prova contraria. Parimenti, ciascun comproprietario-locatore potrà svolgere le azioni che derivano dal
contratto, anche in tal caso salvo che non risulti la volontà contraria degli altri condomini. Nella locazione relativa ad un bene oggetto di comunione tra coniugi entrambi assumono la veste di locatore. Qualora però il contratto sia concluso dal coniuge senza il consenso dell’altro, è stato escluso che quest’ultimo possa, in mancanza di ratifica, promuovere azione nei confronti del conduttore e dell’altro coniuge per la risoluzione del contratto.
Quanto può durare un contratto di locazione?
L’art. 2, L. 09/12/1998, n. 431 prescrive una durata minima di quattro anni per le locazioni abitative e di tre anni per le locazioni c.d. a canone
controllato, mentre la L. 27/07/1978, n. 392 stabilisce una durata di sei anni per le locazioni di tipo produttivo e di nove anni per quelle ad uso
alberghiero.
I servizi dello Studio
Lo Studio Legale Cannizzaro fornisce consulenza ed assistenza legale nell’ambito della contrattualistica e delle controversie relative alla locazione di immobili ad uso residenziale oggetto di contratti scaduti, risolti, o da risolvere per l’insorgere di nuove necessità.
