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Acquistare e possedere la casa

avvocato per acquistare casa

Prima di acquistare

L’acquisto di una casa è uno dei momenti più importanti della vita. Tale acquisto può avvenire sia prendendo contatto diretto con il precedente proprietario o con il costruttore, oppure rivolgendosi a una o più agenzie immobiliari. 

È opportuno affidarsi a un professionista per l’acquisto della casa, sia essa un appartamento, una villetta o altro tipo di costruzione e ancor di più se l’acquisto avviene sulla carta, cioè se l’immobile dev’essere ancora costruito. 

Acquisto per costruzione

Vediamo nel dettaglio le cose a cui è importante fare attenzione. Nel caso si debba acquistare su un terreno per costruire una casa è necessario accertarsi che: 

  • il venditore del terreno non rischi il fallimento (meglio se è un privato e non una società);
  • il terreno che si acquista sia già urbanizzato con relativo nulla osta e licenza di costruzione rilasciato dal comune di appartenenza;
  • le relative spese di urbanizzazione primarie e secondarie risultino pagate così come vi siano le autorizzazione per allacciamenti, fogna, acqua potabile, corrente elettrica;
  • il terreno non sia gravato da servitù di nessun genere, né da pegni, ipoteche o altri atti pregiudizievoli. 

Per poter accertare la regolarità di tutto questo è opportuno incaricare un notaio e farsi assistere fa un professionista (ingegnere, avvocato) per evitare in seguito problemi ben più onerosi di quelli derivanti dal costo del loro onorario. 

L’assistenza di un ingegnere e di un avvocato è consigliabile anche prima di acquistare un terreno idoneo alla costruzione di una casa, perché i vincoli possono essere numerosi: potrebbe infatti trattarsi di terreno non edificabile, di terreno inquinato o non urbanizzato; potrebbe essere situato in zona alluvionale, vincolata a verde pubblico, altamente sismico ecc. 

Acquisto di un appartamento

Se si acquista un appartamento già esistente invece è necessario:

  • effettuare, tramite notaio, i controlli necessari sulla proprietà, che deve essere libera da gravami pregiudizievoli, e sui requisiti dell’immobile stesso. Per esempio, molti appartamenti sono stati costruiti secondo le leggi e disposizioni dell’edilizia convenzionata (sovvenzionata, agevolata) e presentano dei vincoli quali l’inalienabilità (divieto di vendere) per un certo periodo;
  • verificare, sempre tramite notaio che dovrà rilasciare relativa dichiarazione, l’inesistenza di mancati versamenti di imposte sui redditi immobiliari;
  • contattare l’amministratore condominiale per conoscere i particolari riguardanti le spese e altre notizie necessarie per subentrare al venditore (per esempio, verificare che le spese condominiali risultino regolarmente pagate);
  • conoscere vincoli e delibere assembleari riguardanti controversie legali in corso;
  • farsi rilasciare una copia del regolamento condominiale;
  • controllare vizi appartenenti all’immobile (crepe, rotture di serramenti, copertura del tetto e sua impermeabilizzazione, impianti idraulici, elettrici, antenna televisiva, citofono, telecamere, porte e portoni con relative scale).

Se si compra un appartamento in costruzione è obbligatoria la copertura di polizza assicurativa a carico del venditore. Se l’acquisto dell’appartamento o del terreno avviene tramite agenzia, occorre sempre concordare prima il costo della provvigione. 

Si consiglia sempre di non versare acconti se non depositando l’importo presso un notaio e condizionando il versamento all’adempimento di quanto pattuito (affare concluso per effetto dell’intervento dell’agenzia). È buona regola inoltre far visionare, prima della firma, ogni scrittura contenente un incarico di acquisto o di vendita a un avvocato di fiducia.

Acquisto tramite cooperative edilizie

In caso di acquisti tramite cooperative edilizie e assegnazione di appartamento con relativi vantaggi fiscali ed economici e relativi mutui agevolati, sussiste il rischio che la cooperativa fallisca. Per evitare questa spiacevole situazione:

  • è opportuno sottoscrivere l’impegno di acquisto solo dietro rilascio di polizza assicurativa, secondo la legge 122/2005, che vale anche per tutti coloro che acquistano appartamenti in costruzione. Con tale copertura assicurativa viene garantita la restituzione di tutti gli acconti versati in caso di inadempienza;
  • per le unità immobiliari in costruzione è importante che vi sia un capitolato descrittivo di ogni particolare, allacciamenti compresi;
  • deve essere inoltre indicato il tasso (fisso o variabile) applicato all’eventuale mutuo contrattuale.

Una nota particolare anche per la multiproprietà (ovvero la comproprietà di un immobile che viene goduto in periodi dell’anno diversi e prestabiliti): nel rogito va indicato innanzitutto il periodo esatto di godimento della proprietà e i millesimi relativi per le spese condominiali e relativo regolamento. 

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